Im Rahmen von Wohnungseigentümerversammlungen werden durch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft Beschlüsse durch Stimmabgabe gefasst.
Hierzu werden vom Leiter der Versammlung – meist einem Vertreter der Hausverwaltung – die abgegebenen Stimmen der Wohnungseigentümer ausgezählt. Anschließend wird das Ergebnis bekannt gegeben.
Die Zählung bzw. Gewichtung der abgegebenen Stimmen kann nach verschiedenen Prinzipien erfolgen:
Kopfprinzip
Ist in der Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts anderes vereinbart, gilt nach § 25 Abs. 2 WEG das Kopfprinzip.
Hiernach steht jedem Wohnungseigentümer eine Stimme zu.
Steht die betreffende Eigentumswohnung im gemeinschaftlichen Eigentum mehrerer Personen, müssen diese ihre Abstimmung einheitlich ausüben – werden also nur als ein Kopf gezählt.
Dies gilt unabhängig von der Größe des Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumswohnungen.
Nach dem Kopfprinzip hat der Eigentümer einer einzigen Eigentumswohnung die gleiche Stimmkraft wie ein Eigentümer mehrerer Eigentumswohnungen.
Dies kann in Einzelfällen zu Abstimmungsergebnissen führen, die nicht als sachgerecht empfunden werden, da die Stimmkraft sehr stark von der Größe der Miteigentumsanteile abweichen kann.
Es steht den Wohnungseigentümern jedoch frei, das Abstimmungsprinzip durch Änderung der Teilungserklärung zu modifizieren.
Wertprinzip
Sieht die Teilungserklärung vor, dass sich die Stimmkraft nach der Größe der Miteigentumsanteile richtet, spricht man vom Wertprinzip.
Diese Vorgabe findet sich sehr häufig in Teilungserklärungen.
In Wohnungseigentümergemeinschaften mit sehr ungleich verteilten Eigentumsmehrheiten kann das Wertprinzip zu Problemen führen, da ein Eigentümer, dem die Mehrheit der Miteigentumsanteile gehört, allein durch seine Stimme grundsätzlich sämtliche Beschlüsse zu seinen Gunsten fassen kann. Die Minderheitseigentümer haben dann das Nachsehen.
Kommt es auf diese Weise zu Beschlüssen, die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, sind die übrigen Wohnungseigentümer allerdings dadurch geschützt, dass sie die betreffenden Beschlüsse gerichtlich anfechten können.
Das Wertprinzip ist jedoch nicht starr. Es kann in der Teilungserklärung so modifiziert werden, dass auch die Wohnungseigentümer mit kleineren Miteigentumsanteilen eine gewichtigere Stimme erhalten.
Objektprinzip
Wird in einer Wohnungseigentümergemeinschaft die Stimmkraft nach der Anzahl der dem jeweiligen Eigentümer gehörenden Eigentumswohnungen bestimmt, spricht man vom Objektprinzip.
Auch diese Zählweise findet sich oft in Teilungserklärungen.
Das Objektprinzip hat den offensichtlichen Vorteil der Einfachheit: je Wohnung gibt es eine Stimme.
Allerdings kann es auch bei dieser Zählweise zu gefühlten Ungerechtigkeiten kommen.
Dies kann immer dann der Fall sein, wenn die Größe der jeweiligen Miteigentumsanteile sehr stark voneinander abweicht. So hat beispielsweise hat der Eigentümer einer 1-Zimmer-Wohnung mit 30 qm die gleiche Stimmkraft wie der Eigentümer einer Penthouse-Wohnung mit 250 qm. Denkbar ist auch eine Konstellation, in der der Eigentümer zweier kleiner 1-Zimmer-Wohnungen mit jeweils 30 qm die doppelte Stimmkraft des Penthouse-Eigentümers mit 250 qm hat.
Auch hier besteht jedoch die Möglichkeit, einen Beschluss anzufechten, der nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht.
Zudem kann ein Anspruch auf Abänderung des in der Teilungserklärung vereinbarten Kopfprinzips bestehen, wenn es zu unbilligen Ergebnissen führt, § 10 Abs. 2 S. 3 WEG.
TIPP: Wohnungseigentümer sind gut beraten, der Hausverwaltung bei der Zählung der in der Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen Stimmen auf die Finger zu schauen. Es kommt häufig vor, dass Hausverwalter konsequent das falsche Zählprinzip anwenden.
