Die in § 548 BGB geregelte kurze Verjährungsfrist von 6 Monaten sollten Vermieter unbedingt kennen.
Wann beginnt die Verjährungsfrist?
Die Verjährung beginnt mit der Rückgabe der Wohnung an den Vermieter.
Es kommt also auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter wieder die Verfügungsgewalt über die Wohnung erhält und sich ungestört einen persönlichen Eindruck vom Zustand der Wohnung machen kann.
Der Mieter muss seinen Besitz an der Wohnung vollständig und eindeutig aufgegeben haben.
Der Vermieter muss Kenntnis von der Besitzaufgabe des Mieters haben. Das ist z.B. dann nicht der Fall, wenn der Mieter die Wohnungsschlüssel kommentarlos zurückgibt oder in den Briefkasten des Vermieters wirft – ohne Hinweis darauf, dass er endgültig ausgezogen ist. Die Verjährungsfrist für den Vermieter beginnt in diesem Fall noch nicht mit der Schlüsselrückgabe zu laufen, da der Vermieter ohne Kenntnis vom Auszug keine Gelegenheit hat, den Zustand der Wohnung ungestört zu prüfen.
Es spielt keine Rolle, ob das Mietverhältnis bei der Rückgabe an den Vermieter schon beendet ist. Die kurze Verjährungsfrist kann also auch schon während des laufenden Mietverhältnisses beginnen, wenn die Wohnung vorzeitig an den Vermieter zurückgegeben wird.
Es kommt für den Verjährungsbeginn auch nicht darauf an, ob der Anspruch des Vermieters überhaupt schon entstanden ist. Dies kann zu dem eigenartigen Ergebnis führen, dass die Verjährung des Anspruchs schon lange vor der Entstehung des Anspruchs beginnt.
Beispiel: Der Mieter gibt die Wohnung schon einen Monat vor Ende des Mietverhältnisses an den Vermieter zurück. Er führt am Ende des Mietverhältnisses trotz Fristsetzung keine Schönheitsreparaturen durch. Der Anspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen entsteht erst am Ende des Mietverhältnisses. Die Verjährung des Anspruchs hat jedoch bereits einen Monat vorher begonnen.
BGH, Urteil vom 15.03.2006 (VIII ZR 123/05)
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BGH VIII ZR 123/05 Kurze Verjährung d. Ansprüche d. Vermieters beginnt mit Wohnungsrückgabe
Verjährungsbeginn mit Wohnungsrückgabe B[…]
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BGH, Urteil vom 12.10.2011 (VIII ZR 8/11)
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BGH VIII ZR 8/11 Beginn d. kurzen Verjährung der Ansprüche des Vermieters setzt tatsächliche Wohnungsübergabe voraus
Tatsächliche Wohnungsrückgabe erforderli[…]
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BGH, Urteil vom 23.10.2013 (VIII ZR 402/12)
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BGH VIII ZR 402/12 Voraussetzung für Verjährungsbeginn: Vermieter muss Kenntnis von Besitzaufgabe des Mieters haben
Kenntnis des Vermieters von Rückgabe erf[…]
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Welche Ansprüche des Vermieters sind betroffen?
Hiernach verjähren alle Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der gemieteten Wohnung.
Hierzu zählen Ansprüche wegen:
- schuldhafter Beschädigung der Wohnung,
- schuldhafter Beschädigung von Gegenständen, die nicht zur Wohnung gehörten (wenn insoweit eine Haftung des Mieters vereinbart wurde),
- nicht bzw. nicht ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparaturen,
- nicht erfolgter Entfernung von Einbauten des Mieters,
- nicht vollständig erfolgter Räumung,
- zurückgelassenen Sperrmülls,
- Verletzung von Obhutspflichten,
- nicht erfolgter Mängelanzeigen,
- nicht bzw. unvollständig erfolgter Umsetzung von Rüclkgabevereinbarungen,
- unterlassenen Abschlusses einer vereinbarten Feuerversicherung.
Wie kann die Verjährung verhindert werden?
Wird die sechsmonatige Verjährung durch den Vermieter nicht rechtzeitig gehemmt bzw. unterbrochen, sind seine Ansprüche verjährt und damit nicht mehr durchsetzbar.
Die Verjährung kann durch Erhebung einer Klage oder Beantragung eines Mahnbescheids gehemmt werden; aber auch während Verhandlungen über die Ansprüche ist die Verjährung gehemmt.
Erkennt der Mieter die Ansprüche des Vermieters durch Zahlung oder in sonstiger Weise an, beginnt die Verjährungsfrist neu zu laufen.
Auch ein Verzicht des Mieters auf die Einrede der Verjährung verhindert das Verjähren der Ansprüche des Vermieters.
Keine Verlängerung der Verjährungsfrist auf 12 Monate durch Mietvertragsklausel
Der BGH hat entschieden, dass Vermieter die 6monatige Verjährungsfrist nicht durch eine Mietvertragsklausel auf 12 Monate verlängern können.
Eine solche Klausel würde eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellen, da sie die Vermieter-Interessen auf Kosten des Mieters durchzusetzen versucht, ohne die Mieter-Interessen ausreichend zu berücksichtigen.
Aus diesem Grunde ist eine derartige Klausel unwirksam und kann keine Wirkung entfalten.
BGH, Urteil vom 08.11.2017 (VIII ZR 13/17)
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BGH VIII ZR 13/17 Keine Verlängerung der kurzen Verjährung durch Mietvertragsklausel möglich
BGH VIII ZR 13-17 Verjährungsverlängerun[…]
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Tipp für Vermieter:
Hat der Mieter die Wohnung schuldhaft beschädigt oder vertragswidrig keine Schönheitsreparaturen durchgeführt, sollte die Verjährungsfrist (6 Monate ab Wohnungsrückgabe) im Kalender notiert werden. Wird die Frist versäumt, droht der Verlust sämtlicher Ansprüche auf Schadensersatz.
