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Schimmel in Mietwohnung – wer muss was beweisen?

killing of mold on room wall with chemical spray

Problem Schimmelbefall

Schimmel in Mietwohnung Mietminderung Beseitigung

Feuchtigkeit und Schimmel in Mietwohnungen sind ein mietrechtlicher Klassiker, der die Gerichte immer wieder beschäftigt.

Die Argumentation der Beteiligten in derartigen Fällen ist nahezu immer die Gleiche:

  • Die Mieter gehen von baulichen Mängeln aus (ungenügende Dämmung, Wärmebrücken, feuchtes Mauerwerk etc.).
  • Die Vermieter werfen den Mietern ein falsches Heizungs- und Lüftungsverhalten vor.

Beweislast im Gerichtsverfahren

Richter Gerichtsverfahren Mieter gegen Vermieter wegen Schimmel in Wohnung

Kommt es zum Prozess, weil die Mieter die Miete mindern bzw. fristlos kündigen bzw. Mangelbeseitigung verlangen, muss das Gericht Beweis erheben, da die Ursache für die Schimmelbildung geklärt werden muss.

Hier gilt eine dreistufige Darlegungs- und Beweislast:

  • In der ersten Stufe muss der Mieter beweisen, dass überhaupt ein Mangel in Form von Feuchtigkeit und / oder Schimmel vorliegt. Dies geschieht meist durch die Vorlage von Fotos und die Vernehmung von Zeugen.
  • In der zweiten Stufe muss der Vermieter beweisen, dass kein baulicher Mangel vorliegt, der die Feuchtigkeit verursacht haben könnte. Hierzu holt das Gericht ein Gutachten eines Bausachverständigen ein. Die Kosten für das Gutachten ( ca. 1.500,- EUR bis 2.500,- EUR) muss der Vermieter zunächst als Vorschuss bei Gericht einzahlen.
  • In der dritten Stufe muss der Mieter beweisen, dass die Feuchtigkeit nicht durch falsches Heizen und Lüften verursacht wurde. Dies geschieht durch eine entsprechende Stellungnahme des gerichtlichen Bausachverständigen und durch die Vernehmung von Zeugen des Mieters.

Siehe hierzu: Urteil des BGH vom 01.03.2000 (XII ZR 272/97)

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Keine starren Regeln für richtiges Heizen und Lüften

Mieter öffnet Fenster Lüften wegen Schimmel in Wohnung

Häufig wird behauptet, dass Mieter ihre Wohnung 2 bis 3 mal täglich stoß- bzw. querlüften müssten, um für einen ausreichenden Luftaustausch zu sorgen und die Bildung von Schimmel zu verhindern. Außerdem müsse eine bestimmte Mindesttemperatur  eingehalten werden.

Eine solche feste Regel kann jedoch nach Auffassung des BGH (Urteil vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17) nicht aufgestellt werden.

Die Art und Weise des Lüftens und Heizens, die zur Verhinderung von Schimmelbildung erforderlich und zumutbar ist, muss  anhand des jeweiligen Einzelfalles individuell festgestellt werden. 

Hierbei sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen, wie z.B.

  • Außentemperatur und Witterung,
  • Anzahl der Bewohner,
  • Wohnverhalten der Bewohner,
  • Querschnitt und Material der Außenwände,
  • Lage der Wohnung im Haus ,
  • Vorhandensein einer Dämmung,
  • Feuchtigkeitsgehalt des Mauerwerks,
  • Vorhandensein von Wärmebrücken,
  • Zuschnitt und Größe der Wohnung,
  • Anzahl und Größe der Fenster,
  • Vorhandene Möblierung.

Nur wenn die für das Raumklima maßgeblichen Faktoren mit einbezogen werden, kann verlässlich bestimmt werden, wie geheizt und gelüftet werden muss, um Schimmelbildung zu verhindern.

Falls es zum Prozess kommt, muss das Gericht herausfinden, wie die Mieter hätten heizen und lüften müssen, um das Entstehen von Schimmel zu verhindern. Zudem muss ermittelt werden, ob die Mieter sich an diese Vorgehensweise gehalten haben.

Wärmebrücke in Altbau ist nicht immer ein Mangel

Altbau Wärmebrücke Mietwohnung Schimmel Mietminderung

Wärmebrücken, die bei ungenügendem Heizen und Lüften Schimmel verursachen könnten, sind kein Mietmangel, wenn die betreffenden Wände dem technischen Stand zur Zeit der Errichtung des Gebäudes entsprachen.

Wenn also z.B. die Wände eines 1960er -Jahre-Altbaus Wärmebrücken (z.B. Stahlanker) enthalten und die Mieter falsch lüften und/oder heizen und sich deshalb an den Wärmebrücken Schimmel bilden könnte, liegt kein Mietmangel vor. Die Mieter können dann wegen der bloßen Möglichkeit der Schimmelbildung weder die Miete mindern noch fristlos kündigen.

BGH, Urteil vom 05.12.2018 (VIII ZR 271/17)

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BGH VIII ZR 271-17 Wärmebrücken bei Altbauten und potentielle Schimmelgefahr bei unsachgemäßem Heizen und Lüften
BGH VIII ZR 271-17 Wärmebrücken bei Altb[…]
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Sehr hohe Prozesskosten

Prozesskosten Gerichtsverfahren wegen Schimmel in Mietwohnung

Derartige Prozesse sind relativ teuer, da das Gericht ein Sachverständigengutachten einholen muss, dessen Kosten im vierstelligen Bereich liegen.

Hinzu kommen die Anwaltsgebühren für beide Seiten und die Gerichtskosten.

Die Prozesskosten trägt derjenige, der den Prozess verliert.

Der Ausgang des Verfahrens hängt fast immer davon ab, wie der gerichtliche Sachverständige die Frage der Schimmel-Ursache beurteilt. Der Gutachter prüft zunächst, ob der Schimmel auf einen Baumangel zurückzuführen ist. Danach muss er die Frage beantworten, ob die Mieter den Schimmelbefall durch falsches Heizen und Lüften (mit)verursacht haben.

Das Ergebnis der Beweisaufnahme lässt sich nur schwer vorhersagen. Die Erfolgsaussichten des Gerichtsverfahrens lassen sich daher im Vorfeld nur schwer beurteilen.

Die Beteiligten sollten sich daher gut überlegen, ob sie es tatsächlich auf ein gerichtliches Verfahren ankommen lassen wollen – es sei denn, die Kosten werden von einer Rechtsschutzversicherung übernommen.

Tipps für Mieter:

Tipps vom Fachanwalt für Mietrecht

Falls sich in der Wohnung Schimmel zeigt, sollten Sie unbedingt

  • wöchentlich Fotos der befallenen Stellen machen, 
  • den Schimmelbefall von Zeugen besichtigen lassen,
  • die Wohnung mehrfach täglich gründlich lüften,
  • die Lüftungszeiten notieren.

Andernfalls könnten Sie in Beweisnot kommen und einen eventuellen Prozess verlieren.

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