Wenn die gemietete Wohnung wegen eines Mangels in ihrer Nutzbarkeit beeinträchtigt ist, hat der Mieter (nach Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter) verschiedene Möglichkeiten:
1. Mietminderung
Die Miete vermindert sich kraft Gesetzes, wenn die Wohnung einen wesentlichen Mangel aufweist, § 536 BGB.
Der Vermieter muss der Minderung also nicht zustimmen.
Es genügt, wenn der Mieter dem Vermieter von der Mietminderung Mitteilung macht und die Miete entsprechend kürzt.
Die Höhe der Mietminderung hängt von der Schwere der Gebrauchsbeeinträchtigung ab und besteht nur während des Zeitraums, in dem der Mangel vorliegt.
Berechnungsgrundlage ist die Warmmiete, also der im Mietvertrag festgelegte Betrag, den Mieter monatlich an ihren Vermieter bezahlen.
Die Minderung sollte nicht zu hoch angesetzt werden, da andernfalls ein Mietrückstand entstehen kann, der möglicherweise zu einer Kündigung durch den Vermieter führen kann.
2. Zurückbehaltungsrecht
Beseitigt der Vermieter den vom Mieter gerügten Mangel nicht innerhalb einer gesetzten (angemessenen) Frist, kann der Mieter einen angemessenen Teil der Miete zurückbehalten, um Druck auf den Vermieter auszuüben.
Das Zurückbehaltungsrecht besteht zusätzlich zu einem eventuellen Mietminderungsrecht.
Die zurückbehaltene Miete muss nachgezahlt werden, wenn der Mangel beseitigt worden ist.
Bei der Höhe der zurückbehaltenen Miete ist Vorsicht geboten, da bei einem zu hohen Zurückbehalt ein Mietrückstand entstehen kann.
3. Selbstbeseitigung des Mangels
Beseitigt der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht oder besteht Eilbedürftigkeit, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen bzw. eine Firma beauftragen.
Die hierbei entstandenen Kosten sind vom Vermieter zu erstatten.
Die Mangelbeseitigungskosten können auch mit der Miete verrechnet werden.
Der Mieter hat auch die Möglichkeit, vom Vermieter einen Vorschuss für die Selbstbeseitigung des Mangels zu verlangen.
4. Klage auf Mangelbeseitigung
Weigert sich der Vermieter, den vom Mieter angezeigten Mangel zu beseitigen oder ist die vom Mieter hierfür gesetzte Frist verstrichen, kann der Mieter den Vermieter auf Beseitigung des Mangels verklagen.
Wenn es sich um einen eindeutig vorhandenen Mangel handelt, wird sich die Dauer des Prozesses in Grenzen halten.
Ist aber streitig, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, kann sich das Verfahren in die Länge ziehen, da in diesen Fällen häufig ein Sachverständigengutachten eingeholt werden muss.
Eine Beweisaufnahme ist auch dann erforderlich, wenn der Vermieter behauptet, dass der Mangel vom Mieter verursacht wurde (z.B. Schimmel wegen falschen Lüftens und Heizens).
5. Fristlose Kündigung
Beseitigt der Vermieter trotz Fristsetzung den Mangel nicht, kann der Mieter unter Umständen das Mietverhältnis fristlos kündigen.
Dies ist allerdings nur möglich, wenn der Mangel so schwerwiegend ist, dass dem Mieter die Einhaltung der normalen Kündigungsfrist nicht zumutbar ist.
Vorsicht! Stellt sich heraus, dass der Mangel nicht gravierend genug war, kann der Vermieter die restliche Miete für den Zeitraum der regulären Kündigungsfrist verlangen.
