Die Rechtsprechung des BGH zum Thema Schönheitsreparaturen ist äußerst umfangreich. Man kann daher leicht den Überblick verlieren.
Hier finden Sie eine Übersicht über einige der wichtigsten BGH-Entscheidungen der letzten Jahre – mit Urteils-Download.
Außenanstrich von Türen, Fenstern und Balkontüren sowie Parkett-Arbeiten
- Der Außenanstrich von Fenstern,
- der Außenanstrich von Türen,
- der Außenanstrich von Balkontüren,
- der Anstrich von Loggien
- das Abziehen und Versiegeln von Parkettfußböden
gehören nicht zu den Schönheitsreparaturen. Diese Arbeiten können daher nicht durch Formularmietvertrag auf Mieter abgewälzt werden.
Der Gesetzgeber hat in § 28 Abs. 4 Satz 3 der II. Berechnungsverordnung genau definiert, welche Arbeiten zu den Schönheitsreparaturen gehören. Dieser Katalog ist abschließend.
Vermieter können daher in Formularmietverträgen keine Renovierungsarbeiten auf Mieter abwälzen, die nicht vom Gesetzgeber in den Katalog der Schönheitsreparaturen aufgenommen wurden.
Enthält eine Schönheitsreparatur-Klausel in einem Formularmietvertrag eine der oben genannten Arbeiten, ist die Klausel komplett unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Betroffene Mieter müssen dann gar keine Renovierungsarbeiten mehr durchführen.
BGH, Urteil vom 13.01.2010 (VIII ZR 48/09)
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BGH VIII ZR 48/09 Außenanstrich von Fenstern u. Türen sowie Parkettarbeiten sind keine Schönheitsreparaturen
BGH VIII ZR 48-09 Außenanstrich von Türe[…]
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BGH, Urteil vom 18.02.2009 (VIII ZR 210/08)
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BGH VIII ZR 210-08 Klausel bzgl. Streichen von Außenfenstern, Balkontür u. Loggia ist unwirksam
BGH VIII ZR 210-08 Klausel bzgl. Streich[…]
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Entfernung aller Tapeten bei Auszug
Eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die den Mieter verpflichten soll, bei Auszug alle von ihm selbst oder vom Vormieter angebrachten Tapeten zu entfernen, ist unwirksam.
Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter unangemessen.
Sie würde ihn dazu verpflichten, auch solche Tapeten zu entfernen, die noch keine Abnutzungserscheinungen zeigen, z.B. weil er sie erst kurz vor Auszug angebracht hat.
Die Unwirksamkeit dieser Klausel führt zur Gesamt-Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klauseln im Formular-Mietvertrag.
Der Mieter ist dann nicht zur Durchführung von Renovierungsarbeiten verpflichtet.
BGH, Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 109/05)
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BGH VIII ZR 109-05 Unwirksame Tapetenklausel
BGH VIII ZR 109-05 Unwirksame Tapetenkla[…]
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BGH, Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 152/05)
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BGH VIII ZR 152-05 Unwirksame Tapetenklausel
BGH VIII ZR 152-05 Unwirksame Tapetenkla[…]
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Streichen mit weißer / neutraler / heller Farbe
Eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag, die den Mieter dazu verpflichtet, die gemietete Wohnung grundsätzlich (also auch während des laufenden Mietverhältnisses) nur mit weißer oder neutraler, heller Farbe zu streichen, ist unwirksam.
Eine solche Klausel würde Mietern auch vorschreiben, wie sie die von ihnen angemietete Wohnung während des Mietverhältnisses zu dekorieren hätten.
Dies würde zu einer unangemessenen Benachteiligung der Mieter führen. Sie würden in ihrer persönlichen Lebensführung unzumutbar eingeschränkt.
Eine solche Formularklausel führt zur Gesamt-Unwirksamkeit der Schönheitsreparatur-Klauseln im Mietvertrag.
Damit entfällt jegliche Renovierungsverpflichtung der Mieter.
BGH, Urteil vom 18.06.2008 (VIII ZR 224/07)
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BGH VIII ZR 224-07 Schönheitsreparaturklausel, neutrale, helle, deckende Farben ist unwirksam
BGH VIII ZR 224-07 Schönheitsreparaturkl[…]
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BGH, Urteil vom 18.02.2009 (VIII ZR 166/08)
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BGH VIII ZR 166-08 Schönheitsreparaturklausel neutrale Farben ist unwirksam
BGH VIII ZR 166-08 Schönheitsreparaturkl[…]
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BGH, Urteil vom 23.09.2009 (VIII ZR 344/08)
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BGH VIII ZR 344-08 Schönheitsreparaturklausel, Verpflichtung zum Weißen, unwirksam
BGH VIII ZR 344-08 Schönheitsreparaturkl[…]
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Streichen von Türen und Fenstern mit weißer Farbe
Auch eine mietvertragliche Formular-Klausel, die Mietern vorschreibt, dass sie Fenster und Türen generell (also auch während des laufenden Mietverhältnisses) zwingend mit weißer Farbe zu streichen bzw. lackieren hätten, ist unwirksam.
Die Klausel würde Mieter unangemessen benachteiligen, da ihnen auch während des Mietverhältnisses vorgeschrieben würde, in welchen Farbtönen sie Fenster und Türen zu streichen hätten.
Eine solche Formularklausel führt zur Komplett-Unwirksamkeit der mietvertraglichen Renovierungs-Verpflichtungen.
BGH, Urteil vom 20.01.2010 (VIII ZR 50/09)
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BGH VIII ZR 50-09 Schönheitsreparaturklausel, Fenster u. Türen weiß, unwirksam
BGH VIII ZR 50-09 Schönheitsreparaturkla[…]
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Mieter wird verpflichtet, Schönheitsreparaturen „ausführen zu lassen“
Sollen Mieter durch eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag dazu verpflichtet werden, die Schönheitsreparaturen ausführen zu lassen, ist diese Klausel unwirksam.
Eine solche Klausel benachteiligt Mieter unangemessen, da ihnen nach dem Wortlaut der Klausel die Möglichkeit genommen werden soll, die Schönheitsreparaturen selbst auszuführen.
Enthält ein Formular-Mietvertrag eine solche Klausel, führt dies zur Gesamt-Unwirksamkeit sämtlicher Renovierungsverpflichtungen der Mieter.
Sie müssen daher gar keine Schönheitsreparaturen mehr ausführen.
BGH, Urteil vom 09.06.2010 (VIII ZR 294/09)
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BGH VIII ZR 294-09 Schönheitsreparaturklausel, ausführen lassen, ist unwirksam
BGH VIII ZR 294-09 Schönheitsreparaturkl[…]
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Generelle Verpflichtung zur Endrenovierung ist unwirksam
Eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag, die den Mieter generell dazu verpflichtet, am Ende des Mietverhältnisses die Wohnung renoviert zurückzugeben, ist unwirksam.
Eine solche Regelung benachteiligt den Mieter unangemessen, da sie ihn in jedem Fall zur Endrenovierung verpflichtet – ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung und den Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen.
Die Unwirksamkeit einer solchen Klausel hat zur Folge, dass der betroffene Mieter gar keine Schönheitsreparaturen durchführen muss.
BGH, Urteil vom 12.09.2007 (VIII ZR 316/06)
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BGH VIII ZR 316/06 Uneingeschränkte Endrenovierungsklausel ist unwirksam
BGH VIII ZR 316-06 Generelle Endrenovier[…]
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Quoten-Abgeltungsklauseln sind generell unwirksam
Viele Formular-Mietverträge enthalten Klauseln, wonach Mieter, wenn sie keine turnusmäßigen Schönheitsreparaturen durchgeführt haben, bei Auszug die Renovierungskosten nach einem bestimmten Berechnungsschema zu tragen haben.
Mieter müssten aufgrund einer solchen Klausel hypothetische Berechnungen anstellen, um zu ermitteln, welche Kosten beim Auszug aus der Mietwohnung zukommen könnten.
Solche Klauseln sind generell unwirksam, da Mieter hierdurch unangemessen benachteiligt werden.
Mieter können bei Abschluss des Mietvertrages nämlich nicht erkennen bzw. verlässlich berechnen, welcher Kostenaufwand künftig auf sie zukommen könnte.
BGH, Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 242/13)
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BGH VIII ZR 242-13 Quotenabgeltungsklauseln sind generell unwirksam
BGH VIII ZR 242-13 Quotenabgeltungsklaus[…]
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Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam
Sieht eine Klausel in einem Formular-Mietvertrag vor, dass Mieter – unabhängig vom Abnutzungsgrad der Wohnung – in festen (starren) Fristen Schönheitsreparaturen durchführen sollen, ist die Klausel unwirksam.
Eine solche starre Renovierungs-Verpflichtung, die den Abnutzungszustand der Wohnung völlig unberücksichtigt lässt, benachteiligt Mieter unangemessen.
Mieter würden nämlich auch in Fällen, in denen die Wohnung keinerlei bzw. kaum Abnutzungserscheinungen zeigt, dazu verpflichtet werden, Renovierungen durchzuführen.
Eine solche starre Fristenregelung führt zur vollständigen Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtungen des Mieters.
Beispiele für starre (unwirksame) Fristenpläne:
- „… Schönheitsreparaturen sind mindestens aller …. Jahre durchzuführen“
- „… Schönheitsreparaturen müssen spätestens nach … Jahren durchgeführt werden… „
- „… Schönheitsreparaturen sind nach folgenden Fristen durchzuführen …“
Beispiele für flexible (wirksame) Regelungen:
- „… Schönheitsreparaturen sind in der Regel nach … Jahren durchzuführen…“
- „… im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen nach … Jahren durchzuführen…“
BGH, Urteil vom 23.06.2004 (VIII ZR 361/03)
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BGH VIII ZR 361-03 Schönheitsreparaturen, starrer Fristenplan ist unwirksam
BGH VIII ZR 361-03 Schönheitsreparaturen[…]
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BGH, Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 106/05)
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BGH VIII ZR 106-05 Schönheitsreparaturen, starrer Fristenplan ist unwirksam
BGH VIII ZR 106-05 Schönheitsreparaturen[…]
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BGH, Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 178/05)
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BGH VIII ZR 178-05 Schönheitsreparaturen, starrer Fristenplan ist unwirksam
BGH VIII ZR 178-05 Schönheitsreparaturen[…]
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BGH, Urteil vom 13.07.2005 (VIII ZR 351/04)
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BGH VIII ZR 351-04 Schönheitsreparaturen, Beispiel nicht-starrer Fristenplan
BGH VIII ZR 351-04 Schönheitsreparaturen[…]
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Festlegung des Mieters auf bestimmte Art der Renovierung ist unwirksam
Eine Schönheitsreparatur-Klausel in einem Formular-Mietvertrag, wonach der Mieter nur mit Zustimmung des Mieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf, ist unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligt.
Der Mieter würde durch eine solche Klausel in seiner persönlichen Lebensführung unangemessen beschränkt, da er seine Mietwohnung auch während des Mietverhältnisses nicht entsprechend seinem persönlichen Geschmack dekorieren könnte, sondern bei jeder Abweichung der Zustimmung des Vermieters bedürfte.
Eines solche Schönheitsreparatur-Klausel ist vollständig unwirksam.
BGH, Urteil vom 28.03.2007 (VIII ZR 199/06)
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BGH VIII ZR 199-06 Schönheitsreparaturklausel, Festlegung auf bestimmte Ausführungsart, unwirksam
BGH VIII ZR 199-06 Schönheitsreparaturkl[…]
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Teil-Unwirksamkeit der Klausel führt zur Gesamt-Unwirksamkeit der Renovierungsverpflichtung
Nach Ansicht des BGH ist die Renovierungsverpflichtung des Mieters als einheitliche Verpflichtung zu sehen, die nicht in einen wirksamen und einen unwirksamen Teil aufgespalten werden kann.
Wenn also eine Schönheitsreparatur-Klausel hinsichtlich
- der zeitlichen Aspekte (z.B. Ausführungsfristen),
- der Art der Ausführung (z.B. farbliche Gestaltung),
- des Umfangs der Arbeiten (z.B. Streichen von Fenstern)
den Mieter unangemessen benachteiligt, führt dies zwingend zur Gesamt-Unwirksamkeit der gesamten Schönheitsreparatur-Klausel.
BGH, Urteil vom 13.01.2010 (VIII ZR 48/09)
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BGH VIII ZR 48-09 Schönheitsreparaturklausel, volle Unwirksamkeit bei unwirksamem Teil
BGH VIII ZR 48-09 Schönheitsreparaturkla[…]
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Renovierung trotz unwirksamer Klausel führt zu Erstattungsanspruch des Mieters
Führt ein Mieter in der gemieteten Wohnung Renovierungsarbeiten durch, obwohl er wegen einer unwirksamen Vertragsklausel nicht dazu verpflichtet gewesen wäre, kann er vom Vermieter Wertersatz verlangen.
Der Vermieter ist aufgrund der vom Mieter (ohne Rechtsgrund) durchgeführten Renovierung bereichert, da er sich eigene Renovierungsarbeiten erspart hat.
Diese Bereicherung muss er dem Mieter erstatten.
Der vom Mieter für das angeschaffte Renovierungsmaterial ausgegebene Betrag ist in voller Höhe zu ersetzen.
Der Wert der vom Mieter erbrachten Eigenleistungen ist zu schätzen.
Der Anspruch des Mieters auf Wertersatz verjährt in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses.
BGH, Urteil vom 27.05.2009 (VIII ZR 302/07)
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BGH VIII ZR 302-07 Renovierung bei unerkannt unwirksamer Klausel, Wertersatz
BGH VIII ZR 302-07 Renovierung bei unerk[…]
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BGH, Urteil vom 04.05.2011 (VIII ZR 195/10)
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BGH VIII ZR 195-10 Unwirksame Klausel, Anspruch d Mieters nach Renovierung, kurze Verjährung
BGH VIII ZR 195-10 Unwirksame Klausel, A[…]
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Verstoß gegen laufende Renovierungspflicht während des Mietverhältnisses
Ist die mietvertragliche Schönheitsreparatur-Klausel wirksam, muss der Mieter während des Mietverhältnisses immer dann renovieren, wenn ein bestimmter Grad der Abnutzung vorliegt.
Tut er dies trotz Fristsetzung durch den Vermieter nicht, gerät er in Verzug.
Der Vermieter kann dann vom Mieter einen Vorschuss verlangen – und zwar in Höhe der voraussichtlichen Renovierungskosten.
Ob, wann und in welchem Umfang der Mieter renovieren muss, richtet sich nach objektiven Maßstäben – also dem Empfinden eines objektiven Betrachters. Es kommt nicht darauf an, ob die Substanz der Wohnung (schon) gefährdet ist.
BGH, Urteil vom 06.04.2005 (VIII ZR 192/04)
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BGH VIII ZR 192-04 Anspruch Vermieter auf Kostenvorschuss Renovierung
BGH VIII ZR 192-04 Anspruch Vermieter au[…]
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Unwirksame Schönheitsreparatur-Klausel berechtigt Vermieter nicht zur Mieterhöhung
Bemerkt ein Vermieter erst nach Abschluss des Mietvertrages, dass die von ihm im Vertrag verwendete Schönheitsreparatur-Klausel unwirksam ist, ist er nicht dazu berechtigt, die Miete um einen Renovierungskosten-Zuschlag zu erhöhen, der die Miete über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus erhöhen würde.
Das Gesetz (§ 558 BGB) sieht keine Möglichkeit vor, die Miete über den ortsüblichen Betrag hinaus zu erhöhen.
Mieterhöhungen sind grundsätzlich durch die ortsübliche Vergleichsmiete gedeckelt.
Die Einbeziehung von Schönheitsreparatur-Kosten in eine Mieterhöhung würde auch dem gesetzlich festgelegten Vergleichsmieten-System widersprechen.
Vermieter, die wegen einer unwirksamen Renovierungs-Klausel die Kosten der Schönheitsreparaturen selbst tragen müssen, haben also keine Möglichkeit, diese Kosten gegen den Willen der Mieter auf die Miete aufzuschlagen.
BGH, Urteil vom 09.07.2008 (VIII ZR 181/07)
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BGH VIII ZR 181/07 Keine Mieterhöhung über ortsübliche Vergleichsmiete wegen unwirksamer Schönheitsreparaturklausel
BGH VIII ZR 181-07 Keine Mieterhöhung we[…]
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Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklausel kann mit Feststellungsklage geklärt werden
Hält ein Mieter die im Mietvertrag enthaltene Schönheitsreparaturklausel für unwirksam, hat er Anspruch darauf, diese Frage durch eine negative Feststellungsklage gerichtlich klären zu lassen.
Dies gilt, wenn der Vermieter trotz Hinweises auf die Unwirksamkeit der Klausel weiterhin auf einer Renovierung durch den Mieter beharrt.
Eine Feststellungsklage ist aber auch dann zulässig, wenn der Vermieter auf die Nachfrage des Mieters schweigt und diesen im Unklaren darüber lässt, ob er vom Mieter Schönheitsreparaturen bzw. Schadensersatz wegen unterlassener Renovierungsarbeiten verlangen wird.
Mieter haben in diesen Fällen einen Anspruch auf ein Feststellungsurteil, um die Frage des Bestehens einer Renovierungsverpflichtung belastbar zu klären.
Es besteht zugunsten des Mieters ein Feststellungsinteresse, da er Gewissheit darüber benötigt, welches Risiko auf ihn zukommt, wenn er sich dazu entscheidet, wegen der möglichen Unwirksamkeit der Vertragsklausel die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verweigern.
Mietern ist es in dieser Situation nicht zumutbar, es darauf ankommen zu lassen, ob der Vermieter von ihnen später Schadensersatz wegen einer unterlassenen Renovierung verlangen kann oder nicht.
Stellt das Gericht dann entsprechend dem Antrag des Mieters die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel fest, hat der Vermieter die Kosten des Gerichtsverfahrens zu tragen – ebenso wie die Renivierungskosten.
BGH, Urteil vom 13.01.2010 (VIII ZR 351/08)
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BGH VIII ZR 351-08 Festellungsklage zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklausel
BGH VIII ZR 351-08 Festellungsklage zur […]
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