Abrechnungsfrist für Vermieter
Der Vermieter von Wohnraum muss die Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Ende des Abrechnungszeitraums gegenüber dem Mieter abrechnen.
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter innerhalb dieser Frist zugegangen sein. Der Vermieter trägt die Beweislast für den Zugang der Abrechnung beim Mieter. Versendet der Vermieter die Betriebskostenabrechnung ledilglich mit einem einfachen Brief, kann er den Zugang nicht beweisen.
Die Jahresfrist wird nur durch eine formell ordnungsgemäße Abrechnung gewahrt. Hält die Abrechnung die formellen Voraussetzungen nicht ein, ist sie eine „Nicht-Abrechnung“ und kann die Jahresfrist nicht wahren.
Versäumt der Vermieter die Jahresfrist, kann er keine Nachzahlung verlangen. Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Vermieter die Fristversäumnis nicht zu vertreten hat (z.B. verspätete Abrechnung durch Energieversorger).
Faustregel: Erhält ein Mieter die Abrechnung erst nach dem 31.12. des Folgejahres, muss er keine Nachzahlung mehr leisten.
Einwendungsfrist für Mieter
Der Wohnraummieter kann nur innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung Einwendungen erheben.
Nach Ablauf dieser Frist sind Beanstandungen nicht mehr möglich.
Eine Ausnahme gilt nur dann, wenn der Mieter die Fristversäumnis nicht zu vertreten hat (z.B. schwere Krankheit).
Hat ein Mieter eine bestimmte Einwendung bereits gegen eine vorherige Betriebskostenabrechnung erhoben, muss er sie trotzdem bei der aktuellen Abrechnung nochmals erheben. Geschieht dies nicht, wird die Einwendungsfrist versäumt. Widersprüche gegen die Betriebskostenabrechnung gelten nur für die jeweils aktuelle Abrechnung, auf die sich der jeweilige Widerspruch bezieht.
Auch gegen Positionen, die Vermieter überhaupt nicht als Betriebskosten umlegen dürfen (z.B. Verwaltungskosten), müssen Mieter innerhalb eines Jahres Widerspruch erheben. Andernfalls geht das Widerspruchsrecht verloren.
Gesetzliche Regelung
Die Fristen für Vermieter und Mieter ergeben sich aus § 556 Abs. 3 BGB.
Tipps für Mieter & Vermieter
TIPPS FÜR MIETER:
1.) Erhalten Sie die Abrechnung erst nach dem 31.12. des Folgejahres, kann der Vermieter (meist) keine Nachzahlung mehr verlangen.
2.) Warten Sie mit dem Widerspruch gegen die Betriebskostenabrechnung nicht zu lange. 12 Monate nach Zugang der Abrechnung läuft die Einwendungsfrist ab.
3.) Pauschale Widersprüche („Ich widerspreche der Abrechnung“) sind wirkungslos. Sie müssen klar formulieren, wogegen sich der Widerspruch richtet.
4.) Erheben Sie den Widerspruch schriftlich. Sonst können Sie nicht beweisen, dass Sie innerhalb der Jahresfrist widersprochen haben.
TIPPS FÜR VERMIETER:
1.) Achten Sie unbedingt darauf, dass Ihre Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß ist. Andernfalls können Sie den Anspruch auf Nachzahlung endgültig verlieren.
2.) Rechnen SIe damit, dass ein Mieter bestreiten wird, die Betriebskostenabrechnung erhalten zu haben? Dann sollten Sie die Abrechnung keinesfalls mit einem normalen Brief oder per Einwurf-Einschreiben versenden. Stellen Sie die Abrechnung besser per Boten zu. Dann haben Sie einen Zeugen für den Zugang.
3.) Nicht erst am Ende des Folgejahres abrechnen! So schneiden Sie sich u.U. die Möglichkeit ab, die Abrechnung nachzubessern oder abzuändern und auf Einwendungen des Mieters zu reagieren. MIeter sollten die Betriebskostenabrechnung spätestens im September erhalten.
4.) Sind Sie unsicher, ob Ihre Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß ist? Dann beauftragen Sie eine professionelle Hausverwaltung oder lassen Sie sich von einem Fachanwalt für Mietrecht beraten.
